Om du ska köpa eller sälja hus, oavsett om det är privat eller genom mäklare behöver du ett köpekontrakt. Det finns saker att tänka på och fällor att undvika för att hamna rätt.
Köpekontrakt för en bebyggd fastighet
Det första man ska fundera på är vad det är man köper och vad som ingår.
Det går t.ex att köpa ett hus utan att köpa marken det står på (köpa byggnad på ofri grund). Det är dock en sanning med modifikation då du inte har fullständig äganderätt av olika skäl och måste ha ett avtal med markägaren (arrende).
Det finns även något som kallas tomträtt, där du har ett större skydd. Ett hus kan även upplåtas som bostadsrätt och då gäller andra regler. Dessa ägandeformer får vi återkomma till i andra texter.
Här diskuterar vi fallet då affären rör ett köp av ett hus som står på mark som ägs av samma person och därför säljs om ett fastighetstillbehör. Du köper alltså en fastighet som enligt jordabalken ett stycke fast egendom dvs ”jord”. Det är vanligt att gemene man kallar byggnader för fastigheter, men det är fel. Fastigheter är vad som i dagligt tal kallas mark. Om fastigheten är bebyggd tillhör husen som står på marken som huvudregel fastigheten. När du överlåter fastigheten följer alltså oftast huset med.
Vad är ett köpekontrakt?
Nästa fråga är, vad är ett köpekontrakt avseende fastighet? Att ha skriftliga avtal är alltid en bra idé om det rör sig om en lite större summa pengar, men i fastighetsaffärer är det helt nödvändigt då muntliga avtal inte gäller. Detta till skillnad från när man avtalar om annat i Sverige. Huvudregeln i svensk avtalsrätt är att muntliga avtal är bindande, men bara om det inte finns andra mer specifika regler, vilket det finns i fallet med fastighetsaffärer. Dessa regler finns i Jordabalkens 4 kapitel.
Krav för att köpet ska bli bindande
Följande regler i jordabalken är väldigt viktiga att förstå om man ska göra skriva ett köpekontrakt för en fastighet:
- Skriftlighetskrav – man måste ha ett fysiskt kontrakt där alla parter, samtliga köpare och säljare, skriver under samma exemplar av kontraktet. Måste vara penna på papper. Får inte vara elektronisk signatur.
- Köpeskilling (försäljningsbeloppet ), köpeobjektet (fastighetsbeteckning och adress), en överlåtelseförklaring (härmed överlåtes objektet…).
Annat som bör vara med i ett köpekontrakt
Annat som är viktig att ha med förutom formkrav är tillträdesdag, och villkor som man är överens om särskilt om de skiljer sig från dispositiva regler i Jordabalken. Förutom dessa saker så använder sig mäklare av en rad ”standardparagrafer”. Dessa är till för att täcka in de situationer och händelser som man vet av erfarenhet kan uppstå. Dessa är bra att ha med för att undvika tvister och missförstånd. Allt som parterna överenskommit är mäklaren skyldig att dokumentera (allt som mäklaren känner till och inte går mot tvingande regler i lagtexten).
Vad är fastighetstillbehör
Jordabalkens 3 kap 1 § definierar fastighetstillbehör – ”byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter, …” samt saker som följer med genom servitut och gemensamhetsanläggningar. En fastighet överlåts som huvudregel automatiskt med sina fastighetstillbehör. Man får huset på köpet, om det inte är undantaget genom exempelvis arrende.
Vanliga missförstånd
En del saker leder ofta till missförstånd. Den vanligast är när parterna blandar ihop köpebrev och köpekontrakt. En del förstår inte heller vad det är mäklaren kan tillföra, faran med gratismallar på internet eller bankernas inställning till hemmasnickrade kontrakt.
Skillnad på köpebrev och köpekontrakt
Köpebrev ska uppfylla alla formkrav. Det skall vara daterat (tillträdesdagen). Det innehåller normalt inte några övriga villkor. Köpekontraktet innehåller villkoren. Köpebrevet bekräftar köpet och kvitterar köpeskillingen. Köpeskillingen betalas i sin helhet på tillträdesdagen. Eller med en handpenning sedan tidigare och resten på tillträdesdagen. Alla betalningar som överenskommits i kontraktet ställs upp i en likvidavräkning på tillträdesdagen.
Köpekontraktet upprättas först, där förbinder sig parterna till ett antal saker, inklusive att slutföra köpet en viss dag (tillträdesdagen). Många missförstår och blandar ihop termerna. Ett tecken på att det kanske är bra att ta hjälp.
Skriva köpekontrakt privat eller med mäklare
Vid de allra flesta överlåtelser är det en fastighetsmäklare som upprättar kontraktet och övriga handlingar för överlåtelsen. Mäklaren sköter då även resten av processen. Som att kontrollera pantsättning och identifiera pantbreven, kontakta och boka parternas banker för tillträdet, upprätta handlingar för tillträdet (köpebrev och likvidavräkning m.m.), tillsammans med bankerna slutföra affären på tillträdesdagen.
Gratis köpekontrakt mallar på nätet
Privatmäklaren erbjuder inte längre några mallar för att göra köpekontrakt för hus då vi inte kan rekommendera att man använder dessa. Det finns en risk att man missar något. I nio av tio kontrakt så anpassar man som mäklare en eller flera saker i relation till standardutformningarna.
Det är visserligen inte svårt att sätta samman ett köpekontrakt och ett köpebrev eller hantera de övriga stegen vid en överlåtelse. Man behöver således inte anlita en mäklare för att skriva köpekontrakt. Mallarna som finns kan ge ett stöd. En risk är dock att ingen av parterna kan bedöma om något i affären avviker från standard. Detta kan leda till onödiga tviste. I värsta fall blir kontraktet ogiltigt för man missat något formkrav. I de flesta fall är det bäst att göra anlita en mäklare arbetar med detta dagligen, även om det kan gå vägen utan mäklare också.
Bankernas krav
Om köpare och säljare känner varandra, kanske är släkt och är helt överens så går det ibland bra att sätta samman ett eget avtal som blir bindande och kan fungera juridiskt. Problemen uppstår ofta när köparen kontaktar sin bank för att få sitt lån beviljat. Banken vill att en mäklare upprättar köpekontrakt och hanterar tillträdet. Annars beviljar inte banken lånet varpå köparen inte kan betala i enlighet med avtalet.
Anlita mäklare för köpekontrakt och övriga papper
Är köpare och säljare redan överens kan man anlita en mäklare för att dokumentera affären i ett s.k. skrivuppdrag. Mäklarens huvuduppgift är normalt att föra samman en säljare med en köpare. Att förmedla fastigheten. Då har mäklaren fått ett förmedlingsuppdrag av säljaren. Om köpare och säljare redan funnit varandra utan inbladnings av någon mäklare så räcker det med ett s.k. skrivuppdrag. Skrivuppdraget handlar endast om att dokumentera affären. Hos fastighetsmäklarinspektionen (FMI) finns en beskrivning av vad skrivuppdraget innebär.
När behöver man anlita en mäklare för ett skrivuppdrag
I vilka situationer skall man alltid anlita en mäklare för att upprätta köpekontrakt;
- När köparen lånar pengar med fastigheten som säkerhet.
- Då parterna inte känner varandra sedan tidigare och därmed inte bör lita på varandra.
- När köparen och/eller säljaren känner sig osäker på hur försäljningsprocessen går till.
- Om man tycker att det är värt några tusenlappar slippa hantera processen.
Vad kostar ett skrivuppdrag för ett hus?
Som för övriga tjänster från fastighetsmäklare så kan kostnaden för ett skrivuppdrag variera mycket mellan olika mäklarfirmor.
Förslagsvis kontaktar du en mäklare som sköter processen digitalt på nätet. Läs mer här – vad kostar ett skrivuppdrag. Du får proffsig hjälp från en firma som har väl utarbetade processer och rutiner för att hantera ditt uppdrag.
Sammanfattningsvis är det oftast värt det att anlita en mäklare när du skall skriva ett köpekontrakt för ett hus (eller överlåtelseavtal för bostadsrätt) även om det i grunden inte är någon svår process.